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Connaître la rentabilité d’un investissement en utilisant le TRI - [Etienne BROIS Patrimoine]

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Connaître la rentabilité d’un investissement en utilisant le TRI

Les investisseurs, qu’ils soient financiers ou immobiliers, cherchent à connaître avant de s’engager, la viabilité de leur projet et calculent pour cela le rendement. Or, cette mesure de la rentabilité d’un investissement est très souvent incomplète et même parfois fausse. Autant vousle dire, la mesure de la rentabilité est un vrai casse-tête pour la plupart des investisseurs.

Il existe pour cela plusieurs méthodes de calcul, de la plus simple à la plus sophistiquée, que nous allons aborder dans cet article pour pouvoir les comparer, décrire leurs avantages, mais aussi leurs gros défauts. Prenons pour ce faire le cas d’un invetsissement immobilier.

Le rendement brut

Cette méthode est la plus classique, simple et rapide à calculer et très souvent utilisée par les agents immobiliers, car elle ne nécessite aucun calculateur ni logiciel. Voici la formule du rendement brut :

Taux de rendement brut (%)
=
(loyer annuel hors charge x 100) / Prix d’acquisition

Avantage : le calcul est simple et rapide

Inconvénient : le taux de rendement brut ne reflète pas la réalité puisque ni les charges, ni la fiscalité, ni les flux de trésorerie n’entrent dans le calcul.

Le rendement net

Cette méthode plus précise, elle tient compte cette fois-ci des charges non récupérables (copro, taxe foncière,  frais de gestion…), des revenus réels de l’investissement (incluant les vacances locatives) et frais d’acquisition (frais de notaire, caution, frais dossier bancaire, etc…). Voici le calcul du rendement net :

Taux de rendement net (%)
=
((loyer annuel réel – charges réelles) x100) / Prix d’acquisition réel

Avantage : le calcul est cette fois-ci plus précis

Inconvénient : il ne tient toujours pas compte de la fiscalité de l’investisseur (pouvant diviser par 2 la rentabilité), ni des flux de trésorerie.

Le rendement net après impôt

Cette méthode est identique à la précédente, mais elle intègre cette fois-ci la fiscalité. Voici le calcul du rendement net après impôt :

Taux de rendement net (%)
=
((loyer annuel réel – charges réelles – impôts) x 100) / Prix d’acquisition réel

Avantage : le calcul est maintenant très précis et tient compte des aléas et de toutes les charges.

Inconvénient : malgré la précision du calcul, les flux de trésorerie ne sont pas représentés; en effet, un investisseur qui emprunte la totalité pour investir et celui qui fait un apport de la même somme en cash ont une rentabilité identique, ce qui n’est pas le cas en réalité.

Le Taux de Rendement Interne (TRI)

Le taux de rendement interne, ou TRI, est un calcul complexe qui mesure la rentabilité basée sur les flux de trésorerie de l’opération. Je ne reviendrai pas sur la définition du TRI que l’on peut trouver sur internet un peu partout, mais il me semble très important de prendre un exemple chiffré de ce que permet son calcul.

Prenons l’exemple de deux investisseurs qui achète le même bien, l’un via un emprunt, l’autre en apport personnel pur. Pour l’exemple, nous ne tiendrons pas compte de la fiscalité ni des charges de l’investissement.

Investisseur N°1 – Apport personnel

Prix d’acquisition (frais inclus) : 100 000 €
Loyer mensuel hors charge : 600 €
Apport personnel : 100 000 €

Investisseur N°2 – Emprunt sur la totalité

Prix d’acquisition (frais inclus) : 100 000 €
Loyer mensuel hors charge : 600 €
Emprunt : 100 000 €
Taux de crédit : 4.5% TEG sur 20 ans
Mensualités : 633 €
Effort mensuel : 33 €

Comparatif

Les deux investissements semblent à première vue identiques. En effectuant un simple calcul, nous avons un rendement brut de 7.2% (soit  (600 x 12)/ 100 000). Or, dans notre exemple, nous avons 2 situations bien différentes :

Le premier investisseur a bien dépensé 100 000 € et touche en contrepartie 7200 € par an via cet investissement. Sur 20 ans, et en utilisant la méthode du TRI nous avons les flux suivants :

2011 : -92 800 € (=> -100 000 € apport + 7200 € loyer)
2012 : + 7200 €
2013 : + 7200 €

2030 : + 7200 €

Soit un TRI de 7.95%

Le deuxième investisseur ne tire aucun revenu de sa location dans l’immédiat , en revanche, son effort de trésorerie est bien plus faible, puisqu’il dépense seulement 33 € par mois au total. Dans ce cas, les flux de trésorerie sont les suivants :

2011 : -392 € (=> -633 € mensualités + 600 € loyer) x 12
2012 : -392 €
2013 : -392 €

2030 : -392 €

Soit un TRI de 22.57%

Afin d’expliquer cette différence importante, il faut revenir sur les dépenses et gains effectifs des deux investisseurs.

Investisseur N°1 :

  • Dépenses sur 20 ans : 100 000 €
  • Revenus sur 20 ans : 144 000 € (aucune revalorisation locative)
  • Valeur du bien immobilier à terme : 100 000 € (si aucune revalorisation)
  • Patrimoine net après 20 ans : 244 000 €
  • TRI = 7.95%
  • Performance globale moyenne : +144% (fois 2.44)

Investisseur N°2 :

  • Dépenses sur 20 ans : 7 840 €
  • Revenus sur 20 ans : -7 840 € (si aucune revalorisation locative)
  • Valeur du bien immobilier à terme : 100 000 € (si aucune revalorisation)
  • Patrimoine net après 20 ans : 92 160 €
  • TRI = 22.57%
  • Performance globale moyenne : +1075% (fois 11.75)

En résumé, l’investisseur N°1 a mobilisé 100 000 € pour un gain net de 144 000 €, soit une performance de 144% sur 20 ans. En revanche, le deuxième investisseur, sans apport, mobilisera au maximum 7840 € pour un gain net de 92 160 €, soit une performance de +1075%.

Nous venons sous vos yeux de montrer l’intérêt du calcul du TRI par rapport au calcul simplifié du rendement. Il est également important de noter qu’un projet est très souvent plus rentable en utilisant le levier de l’emprunt qu’en apportant du cash, la démonstration a pu en être faite ici.

Tous les calculs de ces exemples ont été réalisés via le logiciel TOPINVEST de IDSoft, mais il existe bien d’autres logiciels sur le marché qui permettent de calculer le TRI d’un projet immobilier ou financier.

Méthode simplifiée pour le calcul du TRI

Enfin, pour terminer cet article sur les secrets du TRI, voici une méthode simplifiée pour le calculer :

Méthode avec Excel :

A1 (Année 1) : – 92 800 € ((-100 000 + 7200) achat 100 000€)
A2 (Année 2) : + 7200 €
A3 (Année 3) : + 7200 €
A4 (Année 4) : + 7200 €
A5 (Année 5) : + 128 800 € (revente)

Formule = TRI(A1:A5) = 14.06%

Méthode simplifiée :

Cette méthode permet de calculer le TRI avec le montant initial investi, la valeur finale et le nombre d’année (n)

TRI  =  (Valeur finale / Montant investi) ^(1/n) – 1

Cette méthode est très utilisée dans le capital investissement, ou des prises de participation sont effectuées au capital de certaines entreprises, pour ensuite revendre cette participation quelques années plus tard. Cette méthode n’est pas valable quand les flux de trésorerie sont irréguliers comme pour l’immobilier locatif.

CONCLUSION

Avant toute décision d’investissement, que ce soit pour un investissement immobilier ou financier,, il est très essentiel de maîtriser certains calculs financiers comme le TRI, ce qui permet en général d’éviter les mauvaises surprises ou tout simplement de passer à côté de bonnes affaires en limitant le calcul au rendement classique. Les meilleurs investissements sont ceux qui utilisent le moins possible votre propre trésorerie.